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雁荡路璞邸酒店单价5万转让 
[ 2008-7-25 11:40:00 | By: 太平洋 ]
 

    今年以来,市中心商业项目整盘叫卖声频频。近日,主营石材供货的南利企业集团,将其子公司上海南利置业的100%股权在上海联合产权交易所挂牌转让,开价4.8亿元。这家项目公司的主要资产就是上海卢湾区雁荡路、南昌路口(复兴公园后门)的南利企业大楼,其主要楼层现为仍在经营中的知名涉外酒店——璞邸。
    以南利企业大楼建筑面积估算,南利企业集团报出的转让底价(单价)为近5万元/平方米。

    带租约出售

    上海联合产权交易所最新挂牌信息显示,南利置业名下的主要资产——位于卢湾区雁荡路99、101、103、105号的南利企业大楼。资料显示,2005年11月竣工的该项目是一栋高8层的商业综合楼宇。其中,1-3层是商场,4-8层为酒店(8层为会所),每一层面的建筑面积近1200平方米,总建筑面积为9656平方米。

    南利企业大楼的裙房当中(3层)还有知名的高档火锅餐厅——鼎采香;而4-8层,则一直由上海南利置业下属的二级法人公司,璞邸精品酒店自行经营。记者现场看到,南利企业大楼坐落于南昌路、雁荡路口,项目紧邻复兴公园(后门),属于市中心顶级地段。

    上海联合产权交易所信息中,南利企业大楼属于带租约出售,挂牌的价格为3.05亿元,但实际上,接盘的下家还需为上家偿还一笔贷款——就在上月25日,南利置业还以南利企业大楼向厦门国际银行抵押贷款1.75亿元,“属于经营性物业贷款,本次挂牌价格不包括该笔款项”。也就是说,南利企业大楼实际转让叫价为4.8亿元,以其建筑面积估算,单价高达5万元/平方米。

    非开发商频繁卖楼变现

    “卖家其实本来心理价位是5亿元的,后来考虑将价格降到4.8亿元。1.75亿元是为这栋楼的经营所需的贷款,所以这笔钱肯定是要下家承担的。”该项目受托机构上海信玺投资咨询有限公司董女士介绍,“就我所知,璞邸酒店是涉外酒店,生意还是不错的,每年的经营利润可以达上千万元,这还不包括裙房中的各商家所需支付的租金。”

    记者不禁感到疑惑,南利企业大楼位于如此优质地段,若如董女士所述“商家利润丰厚、租金稳定”,南利企业为何要将这种无可复制地段的项目拿出来叫卖。“这栋楼经营是肯定没问题的,南利也不缺钱,他们只是想把上海的物业变现,更好的开拓外地市场。”

    据悉,南利企业成立于1993年,属集团型企业。下属全资企业有福建南利石材开采场、上海南利石材有限公司、上海南利建筑装饰工程有限公司、上海南利置业有限公司等四家。从其架构可以看出,南利企业集团主营石材供应。此次欲以高价售出旗下唯一的房产开发公司——南利置业,记者有理由相信南利企业集团欲“高位”套现,退出房地产市场。

    实际上,今年以来,非主营开发企业欲卖楼变现的不止南利一家。6月底,位于虹口区北外滩地区的耀江国际广场项目内的写字楼,在上海联合产权交易所以1.88亿元的价格挂牌转让,单价约为2.5万元/平方米。这栋楼的业主方是鞍山钢铁集团驻沪办事处,开发商耀兴房产公司还特意按照鞍钢的要求为其量身定做,楼宇布局、内部结构也都按其设计需要建造。不过,自2006年交房后,就从未有人搬进去过,连内部装修也未进行,空置至今已近3年。鞍钢委托机构的代表徐先生向本报记者表示,转让的动机是将闲置物业盘活变现。

    由于不看好后市,闵行煤气公司也欲盘活手中多个物业变现。一位项目中介透露:“他们都认为,以目前的行情来看,今年应该高位套现,明年宜守不宜攻。”

    记者手记

    商业地产盘整抛接盘均活跃

    6月7日,央行年内再次调高存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。由于银根紧缩,加剧了商业地产运作的资金压力。在市场行情并不十分明朗的情况下,不仅是非开发企业,就连一部分资金实力欠佳的开发商,也开始选择获利自保。

    不过市场上也不乏实力接盘者。知情人士指出,目前市场上有不少港资大鳄“扫货”心切,而一些北京、山西、温州等地的民间资本也蠢蠢欲动,在市场上寻求优质投资型项目。大到从李嘉诚44亿盘出世纪商贸广场,以及方兴地产110亿整体收购金茂集团;小到远东发展2.8亿元现金收购建华东方大厦,温州炒房团9.2亿元包揽上海尚海湾楼盘两栋物业(共183套房源)。很明显,尽管市场中的大部分抛盘者都期望能在高位套现,但实际上,只要有买家,就非绝对“高位”,因为买家眼里无“高位”。

    分析人士认为,目前这种叫卖、扫货频繁的现象,可视作市中心商业地产的结构调整。他认为,市中心商业地产的结构还有希望被实力开发商和经营者进一步优化。不少专家亦指出,接下来,市中心商业开发会向大的财团、国企、大型上市公司集中,住宅开发与商业开发主体会进一步分开。

 
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